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新地上市 房企联合夺新地为老地解套

?新地?最近10天,北京拍出了3宗热地,上市分别位于孙河、房企战神联盟:赎罪,救赎东坝、联合老地石榴庄,夺新地全部被两家或两家以上的解套房企联合夺得。在高价地频出的新地背后,是上市同一个区域部分房企联手拿新高价地,试图想方设法为老高价地解套。房企而这些房企也不能高兴得太早,联合老地因为新高价地的夺新地定价受到区域发展不均衡的制约,存有一定难度。解套





?新地?上周四,北京晨报记者冒雨赶到东坝,上市看到在同一个区域聚集着首开龙湖·天璞、房企恒大华府、保利首开天誉、利锦府等多个高端项目。记者走进利锦府售楼处,战神联盟:赎罪,救赎该项目销售员热情地迎上来说,“我们项目处于东坝较好的位置,临近未来规划的第四使馆区和国际商务区,附近会有新建地铁设站。与周边几个即将入市的豪宅项目相比,我们房价比较合适。目前出售的是三居室户型,均价59909元/平方米。”


??为了促使记者下决定买房,谈起东坝拍地的“战局”。“前两天最新拍出的东坝南区一宅地,被保利首开龙湖联合体以42.5亿元夺得,楼面价超过5万元/平方米。按这个价格推算,该地块打造的高端项目未来售价有可能达到10万元/平方米。在新地入市后,我们项目的价格会做出调整,下次开盘出售的住宅均价在7万元/平方米左右。”听说东坝出了新地,前来看房的人明显增多了,大家多是抱着“买涨不买跌”的心理。


??与利锦府有所不同,首开龙湖·天璞、恒大华府、保利首开天誉都未开盘。9月11日,首开龙湖·天璞对外亮相,打响东坝豪宅竞争的“新战役”。据龙湖相关人士介绍,首开龙湖·天璞是龙湖在东坝打造的首个“天璞”系产品,定位为顶级精装平墅,价格未定。


??据了解,恒大华府、保利首开天誉也会在近期开盘。“近两年在东坝拿地的项目将会陆续上市,其中首开龙湖·天璞和保利首开天誉将会率先入市,两个项目纯商品住宅部分的折合楼面价都超过3万元/平方米,预计价格将在7万元/平方米以上。”亚豪机构市场总监郭毅说,新地的入市,必然会推动区域房价的上涨,未来东坝区域豪宅价格将会达到10万元/平方米。


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??今年8月31日至9月9日,北京总共有4宗宅地高价成交,其中出了3块地王。北京晨报根据北京市国土资源局的官方数据发现,这3宗地王全部是由两个或两个以上房企联合拿地。8月31日,中铁建和方兴联合体以50.25亿元、配建18600平方米公租房的代价夺得丰台区石榴庄村一宅地。9月2日,保利首开联合体以64.83亿元、异地建设保障房27500平方米夺得孙河一宅地。9月8日,保利首开龙湖联合体以42.5亿元、配建限价房55000平方米代价抢到东坝一宅地。根据亚豪机构、中原地产、相关房企测算数据,上述三块地折合楼面价分别为6万元/平方米、5.5万元/平方米、50081元/平方米。


??伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“在北京地价不断攀升的情况下,多家房企联合拿地会成为一种新常态。这样可以减轻资金压力,还可以有效地分散风险。


??易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“部分房企已在同一个区域拿到地王,后续就会联合在一起去拿新地王,以便掌控区域项目的定价权,有利于老地王项目解套,同时还能有效防止各个地王项目出现价格战。”“对于联合拿地中的操盘企业来说,在同一个区域拿到两块地王,新地王的地价会高于老地王的地价,有利于促进老地王项目的销售,提升老地王项目的利润空间。这是地王解套的一种方式。”郭毅说。


??对于房企联合拿高价地的原因,龙湖地产相关人士说,“在复杂的市场环境下,集团坚持控制成本,理性拿地以及扩大合作的稳健投资策略。此次与保利、首开合作拿下东坝一宅地,可以利益共享、风险共担。”但直到截稿前,首开方面没有正面回应。


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??亚豪机构市场总监郭毅对北京晨报记者说,“今年北京商品住宅供地比去年减少了250公顷,在此基础之上,目前北京仅完成了供地计划28%。土地供应的稀缺,是造成房企抢地的重要原因。”


??第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月、易居智库研究总监严跃进都表示,与二三线城市相比,一线城市楼市复苏相对较快。由于一线城市购房需求旺盛,交易比较活跃,所以房企纷纷回归一线城市抢夺热地。“像碧桂园、九龙仓这样的房企收缩二三线战线,进京赶考拿地,再加上北京原本就有多家国企,导致北京土地市场竞争不断加剧。这些房企为了争夺热地,就会不断推高北京地价,使得高价地频繁出现。”郭毅说。


??北京高价地频出将会推高房价,已成为多位业内人士的一致看法。高价地项目卖到什么样的价格可以被市场认可呢?“高价地项目的定价并不是房企单方面决定的,而是取决于市场供需之间的博弈。购房人通常会从产品、总价、资源、服务等方面来衡量价格是否合理,如果高价地项目定价不合理,就会出现滞销的情况。”郭毅说,为了赢得购房人的认可,房企往往会不遗余力地打造高价地项目,为项目增加附加值,使得高价地项目的价格能够与购房人心理价格相匹配。


??董月认为,高价地项目定价要得到市场认可并不容易。董月表示,“东坝地区原有中低端住宅与新兴的高价地项目同处于一个区域,再加上该区域现有配套不够完善,就给这些高价地项目定价造成了压力。同样的情况在京西南地区也存在,所以京西南的新兴高价地项目在定价上会存有一定难度。


??北京晨报记者 武新


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